پاسخ به یک معمای بازار مسکن

در شش ماهه سال‌های 1378 تا 1378، نرخ رشد قیمت‌های «اسمی» مسکن کاهش یافته و «قیمت‌های واقعی» املاک در تهران کاهش چشمگیری داشته است. این تغییر در موتور تورم مسکن به دلیل «کاهش انتظارات» و البته «شرایط متغیر اساسی» است که باعث ورود «تقاضای مصرفی» به صحنه معاملات می شود. با این حال، هنوز «نوعی درگیری» در بازار املاک وجود دارد. ماه گذشته، “بازیگر ارز” تقاضای غیر مصرفی را افزایش داد.

نبض خرید مسکن در تهران در آذرماه به 5 رقمی جهش کرد. در آذرماه امسال حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران نسبت به آبان ماه قبل 33.8 درصد افزایش داشت. در این ماه بیش از 9700 معامله خرید مسکن تحت تاثیر افزایش حضور متقاضیان در بازار در تهران به ثبت رسید. نظرسنجی «اقتصاد جهانی» به نقش دو موتور در رشد معاملات مسکن در آذرماه اشاره می کند. موتور اول با افزایش تقاضای مشتریان به ویژه برای متقاضیان تبدیل شدن به بهترین واحد مسکونی و موتور دوم به حضور تقاضای سرمایه و بازگشت گروهی از سرمایه گذاران ملکی می پردازد.

در آذرماه امسال 9 هزار و 772 خرید مسکن در تهران انجام شده است. این میزان نسبت به نوامبر سال جاری 33.8 درصد و نسبت به دسامبر سال گذشته 282.5 درصد افزایش داشته است. میانگین قیمت مسکن در این ماه به 326 میلیون و 600 هزار تومان رسیده است. تغییر در نرخ تورم موتور از فاز پرش به فاز خزش منجر به معرفی تقاضای مصرف کننده درجه دوم در اواخر سال جاری شد. این متقاضیان در واقع به دنبال بهترین شدن در بازار مسکن هستند و از یک سو در نقش فروشنده وارد بازار می شوند و از سوی دیگر واحدهای خود را در نقش خریدار به فروش می رسانند. فرآیند معامله خرید با این حال، حضور تقاضای مصرف کننده در بازار مسکن همچنان محدود است. در واقع فروش مسکن در آذرماه افزایش یافته است. این حادثه پس از یک سری کاهش قیمت واقعی مسکن رخ داد. روند افزایش قیمت مسکن از سطح تورم طبیعی از تیرماه امسال.

مسکن در مرحله چربی سوزی

قیمت واقعی مسکن (تفاوت بین قیمت اسمی و تورم عادی) از تیرماه امسال کاهش یافته است. این بدان معناست که قیمت مسکن مطابق با تورم طبیعی کاهش می یابد. از ابتدای تیرماه تورم نرمال به 20 درصد رسیده است. این در حالی است که در این مدت – تیر تا آذر امسال – تورم مسکن 10 درصد بوده است.

آمارها نشان می دهد که قیمت واقعی مسکن در این مدت 10 درصد کاهش یافته است. با کاهش قیمت واقعی مسکن و افزایش نرخ تورم مسکن بالاتر از حد نرمال، بین تیر تا آذر امسال، ایده گروهی از مصرف‌کنندگان مسکن، به‌ویژه آنهایی که به دنبال ارتقای واحدهای مسکونی خود هستند، برای چند ماه به‌روز رسانی واحدهای مسکونی خود، واحدهای مدرن‌تر را در نظر گرفتند. . یا موقعیت خوبی در محله داشتند، طوری طراحی شده بودند که اکنون زمان خوبی برای ورود به بازار و چانه زدن است. در واقع شش ماه متوالی احساس ضربه خوردن از افت قیمت مسکن در این دسته از متقاضیان مسکن ایجاد شده که زمان آن فرا رسیده است که وارد بازار شوند و بتوانند در شرایط فعلی به کسب و کار خود بپردازند.

بررسی ها نشان می دهد که بازار مسکن در حال حاضر در مرحله چربی سوزی است. نسبت به سال گذشته نرخ تورم موتور از ابتدای امسال (ابتدای زمستان) به یک هشتم کاهش یافته است. این بدان معناست که میانگین تورم ماهانه خانوارها در 9 ماهه پایانی سال جاری 99 تا یک هشتم بوده است. این مورد در یک گروه منجر به افزایش معاملات مسکن در آذرماه شد.

در تهران، متوسط ​​تورم ماهانه خانوارها از ابتدای سال جاری تا پایان آذرماه 0.8 درصد بوده است، در حالی که میانگین قیمت مسکن در سال 1999 به میزان 5.7 درصد در ماه (میانگین تورم ماهانه) افزایش یافته است. این نشان می دهد که موتور تورم مسکن به میزان قابل توجهی کند شده و بازار در روند بهبودی از چربی سوزی یا پرش بیش از حد است. این اتفاق در سال گذشته رخ داد که بازار رونق داشت. بررسی های آماری نشان می دهد قیمت واقعی مسکن از ابتدای تیرماه تا پایان آذرماه 10 درصد کاهش یافته است. این کاهش به دلیل کاهش قیمت مسکن در سال جاری نسبت به تورم و کاهش سه برابری قیمت‌های اسمی بوده است. متوسط ​​قیمت هر واحد واحد مسکونی در آذرماه امسال به 32.6 میلیون و 600 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 1.8 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 21 درصد افزایش نشان می دهد.

موتور دوم صعود را معامله می کند

در آذرماه (آخرین ماه پاییز) اما اتفاق دیگری افتاد و آن «شارژ تقاضای سرمایه» در بازار مسکن بود. علاوه بر حضور برخی متقاضیان مصرف کننده در بازار مسکن در آذرماه برای تبدیل شدن به بهترین واحدهای مسکونی، تقاضای سرمایه در بازار مسکن نیز در آخرین ماه پاییز افزایش یافت. در واقع دومین موتور شارژ معاملات ملکی در آذرماه مربوط به تقویت حضور و بازدهی گروهی از سرمایه گذاران املاک در این بازار است.

آمارهای رسمی حاکی از آن است که نسبت معاملات خرید مسکن در آخرین ماه پاییز حدود 40 درصد افزایش داشته است.

بازار مسکن در آذرماه تحت تاثیر دو عامل کلیدی قرار گرفت که باعث افزایش حضور متقاضیان در بازار شد. عنصر اول به فضای بیم و امیدی برمی گردد که با انتشار خبر مذاکرات برجام در وین و از سرگیری این مذاکرات در دولت جدید ایجاد شد. خبر از سرگیری مذاکرات و آغاز به کار دور اول دولت سیزدهم در هشتم آذرماه و با غرق شدن بازار مسکن منتشر شد. با انتشار این خبر که امیدها را افزایش داده و احتمال کاهش ریسک غیرمالی با دستیابی به نتایج مورد انتظار این مذاکرات وجود دارد، تقاضای سرمایه در بازار مسکن کاهش چشمگیری داشته و متقاضیان مصرف نیز نسبت به کاهش قیمت مسکن ابراز امیدواری کرده اند. قیمت. معاملات املاک متوقف شد.

اما پس از ناکامی دور اول مذاکرات دولت سیزدهم برای به دست آوردن نتیجه مشخص، خبرهای ناامیدکننده ای منتشر شد و بار دیگر درهای تقاضا در بازار سرمایه باز شد. آذرماه با اعلام دور دوم مذاکرات در 23 آذر، بازار به حالت خوش‌بینی بازگشت، اما در عین حال، نوسانات روزافزون در بازار دلار حضور سرمایه‌گذاران واقعی را تقویت کرد. از سال 1376 تا اوایل سال 99، دلار به عنوان یک بازیگر کلیدی در بازار مسکن و مهمتر از همه در مقیاس معاملات ملکی، باز هم در آذرماه به عنوان بازیگر کلیدی بازار و با فضای بیم و امید ناشی از مذاکرات در نوسان بود. . اقدام کرد و حضور متقاضیان سرمایه در بازار مسکن را افزایش داد. بازده دلار (نرخ تورم) در آذرماه به 6.3 درصد رسید. این بالاترین نرخ رشد دلار از آگوست امسال تاکنون است. محرک ارزی در آذرماه حضور تقاضای سرمایه در بازار مسکن را تقویت کرد و به عنوان موتور دوم رونق املاک، معاملات افزایش یافت.

چهره واقعی بازار مسکن

بررسی ها نشان می دهد که بازار مسکن در تهران حتی پس از رسیدن به مرز 5 رقمی، هنوز وارد فاز صعودی نشده است و نمی توان گفت که بازار وارد فاز صعودی شده است. رونق بازار مسکن در تهران زمانی رخ می دهد که حجم معاملات خرید مسکن از حداقل 10 هزار واحد در ماه فراتر رود و تمام یا بیشتر خریدهای انجام شده در بازار به دلیل تقاضای مصرف کننده باشد.

این در حالی است که بررسی ها نشان می دهد اگرچه تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه نسبت به آبان ماه امسال و آذرماه سال گذشته افزایش چشمگیری داشته است، اما تورم ماهانه مسکن بسیار کمتر از میانگین تورم ماهانه مسکن در سال 99 است. این بدان معناست که “چشم انداز رویکرد دو جانبه به آینده بازار املاک و مستغلات همچنان وجود دارد.” در آخرین ماه آذر معاملات خرید مسکن در تهران حدود 40 درصد افزایش یافت، در حالی که تورم ماهانه کمتر از 2 درصد (1.8 درصد) بود.

نتایج 30 روزه که از آذرماه منتشر شده است، نشان می دهد که در این ماه، انتظارات پایینی از نظر «مذاکرات» و افزایش انتظارات از نظر «گرانی دلار» افزایش یافته است. در نتیجه انتظارات در بازار داخلی بالاست، بنابراین با وجود اینکه تمایل به خرید در این بازار در آذرماه افزایش یافته است، اما تمایل به فروش و عرضه همچنان وجود دارد. همین پارادوکس منجر به افزایش چشمگیر معاملات خرید مسکن در یک ماه شده است، اما تورم ماهانه در این ماه کمتر از 2 درصد است.

در این طناب کشی، یک نیروی طرفدار «چشم انداز خوش بینانه» نیز از انتظارات پایین تر حمایت می کند که «وضعیت متغیر اساسی بازار املاک و مستغلات» است. روابط قیمت‌ها، کاهش خرید مصرف‌کننده، حباب‌های قیمتی و همچنین کاهش شدید ساخت‌وساز از جمله پارامترهایی هستند که شاخص‌های آن نشان‌دهنده هشدار پایان افزایش قیمت است. اگر محرک خارجی و فضای بازار داخلی به سمت ثبات و آرامش نسبی برود، شرایط برای بازگشت قیمت نسبت به سه سال گذشته مساعد خواهد بود.

داستان معامله چهارگانه

اگرچه تعداد خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال گذشته 282 درصد معادل 3.8 برابر افزایش یافت، اما این افزایش را نمی توان رونق معاملات مسکن تلقی کرد. سال گذشته بازار در مرحله معاملاتی رکود بود. در دسامبر 1999، تنها 2555 معامله مسکن ثبت شد و میانگین قیمت اسمی مسکن پس از خطرات مالی تحت تأثیر انتخابات ایالات متحده کاهش یافت. بنابراین افزایش معاملات مسکن در آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال گذشته را نمی توان افزایش معاملات دانست.