برنامه های دولتی برای مستاجران

دولت تصمیم گرفته است بسته سیاستی «برای کنترل افزایش اجاره بها در کشور» تدوین و اجرا کند. در نیمه اول سال جاری، شهرها بالاترین نرخ تورم تاریخی اجاره را ثبت کردند. 52 درصد دلیل این افزایش اجاره بها، سیاست اشتباه است، اما همچنان دولت می خواهد وضعیت مستاجران را تغییر دهد. سیاست گذار برای تنظیم بازار اجاره دو گزینه دارد. یک جاده اصلی و یک مسیر انحرافی.

به گزارش دنیای اقتصاد، با ورود دولت به حل معضل جهش گسترده اجاره بها، اکنون راه دو طرفه ای برای نجات مستاجران پیش از سیاست گذاران مسکن وجود دارد. بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد یکی از این راه‌ها، شیوه درست، اصولی و مؤثر برای تنظیم بازار اجاره‌بها است و دیگری سیاست‌گذاری نادرست در حوزه مسکن است که بعید است به بحران کنونی اجاره‌بها پایان دهد. در شهرهای کشور.

در حالی که موضوع بحران اجاره بها روی میز دولت است، ضمن ورود به این معضل دولت، حل مشکل افزایش شدید اجاره بها در تهران و سایر شهرهای کشور در دستور کار قرار می گیرد. اقدامات لازم

بر اساس اطلاعات رئیس جمهور، ستاد هماهنگی اقتصادی دولت بر اساس داده های ارائه شده در پی بحران اجاره بهای مسکن در تهران و سایر شهرهای کشور و در شرایط تورم در بازار اجاره کشور، این اقدام را انجام داده است. یک خط مشی حفاظتی برای کنترل و تدوین افزایش اجاره بها و حمایت از مطالبات مستاجر وضع شده است.

بر این اساس در جلسه یکشنبه شب ستاد هماهنگی اقتصادی دولت به ریاست سید ابراهیم رئیسی رئیس جمهور، سه موضوع مهم و سرنوشت ساز در اقتصاد کشور بررسی شد. در این جلسه گزارشی از سوی مرکز آمار ایران از تورم دی ماه و اجاره بها در سبد هزینه خانوار ارائه شد و پس از بررسی، مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی سیاست حمایتی در این زمینه تدوین و ارائه کند. کنترل افزایش اجاره بها و حمایت از مستاجران.

تورم بالا در بازار اجاره، به ویژه در سال جاری، منجر به افزایش قابل توجه قیمت مسکن برای خانوارهای بی‌خانمان و اجاره‌ای شده است و پرداخت اجاره بها را فراتر از بسیاری از خانه‌های متقاضی اجاره در پایتخت و در بسیاری از شهرهای کشور کرده است. .

آخرین آمار رسمی در این زمینه حاکی از افزایش بیش از 50 درصدی اجاره بهای خانه در پاییز امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته – هم در تهران و هم در کشور – است.

ثبت دو بحران در بازار اجاره

بازار اجاره در حال حاضر از نظر افزایش شدید اجاره بها در شرایط بحرانی قرار دارد که در سناریوی فعلی حداقل دو رکورد بحران را پشت سر گذاشته است. در حال حاضر ساخت مسکن و پرداخت اجاره بها ۴۲ درصد از کل سبد مخارج خانوارها را تشکیل می‌دهد که رقمی بی‌سابقه و حکایت از افزایش شدید اجاره بها دارد. در بدترین حالت، خانه های اجاره ای 30 درصد از هزینه های مسکن جهان را تشکیل می دهند. اما در ایران سهم 42 درصدی نشان‌دهنده افزایش بی‌رویه اجاره بهای مسکن در غیاب سیاست‌های موثر برای افزایش عرضه به این بازار و تنظیم نرخ اجاره است.

دومین رکورد بحران در بازار اجاره مسکن مربوط به افزایش تاریخی اجاره بهای مسکن در تهران و کشور به ویژه در سال جاری است. در حال حاضر میانگین کرایه در تهران و کشور نسبت به سال گذشته بیش از 50 درصد افزایش داشته است. طبق آمار، متوسط ​​اجاره بها 52 درصد افزایش داشته است. این نشان دهنده بحران در بازار اجاره مسکن است. این بدان معناست که در حالی که اجاره مسکن برای خانواده های اجاره ای و بی خانمان همیشه سخت بوده است، اما امسال با افزایش بیش از 50 درصدی نرخ اجاره بها در کشور، فشار اقتصادی مضاعفی به خانواده ها وارد کرده است.

اجاره جهش اورجینال

بررسی ها نشان می دهد که جهش اجاره بهای خانه در سال گذشته تحت تأثیر حداقل دو عامل عمده بوده است. اولین عامل جهش قیمت مسکن و تاثیر بازار اجاره بر افزایش قیمت مسکن طی سه سال اخیر است. طی سه سال اخیر افزایش مستمر قیمت واحدهای مسکونی در بازار وجود داشته است که منجر به افزایش اختلاف قیمت عمومی بین خرید و فروش مسکن و بازار اجاره شده است. r، افزایش یافته است. و از حالت عادی خارج شد.

معمولاً این فاصله یا این نسبت عددی بین 15 تا حداکثر 25 است اما امسال این نسبت به 30 رسیده است. بنابراین یکی از دلایل افزایش شدید اجاره بها در سال جاری، حرکت بازار اجاره به منظور بهبود رابطه عمومی قیمت با بازار خانه پس از افزایش سه ساله قیمت در بازار است.

به دلیل محدودیت قدرت خرید، بازار اجاره اغلب نسبت به نوسانات قیمت حساس است، به طوری که متقاضیان این بازار اغلب به نوسانات دیرهنگام قیمت مسکن واکنش نشان می دهند. جهش در بازار اجاره آغاز شده و همچنان ادامه دارد.

از سوی دیگر سیاست ناکارآمد در بازار مسکن منجر به کاهش عرضه اجاره بها از سوی مالکان و افزایش قیمت ها در این بازار شده است. از سال گذشته و در پی شیوع ویروس کرونا، دولت نرخ‌های نظارتی را برای افزایش کرایه‌ها در شهرهای سراسر کشور تعیین کرده است تا از مستاجران به عنوان یک گروه ناامن محافظت کند.

از این میان، مالکان در شهر تهران در قرارداد جدید مجاز به افزایش اجاره بها تا ۲۵ درصد، در شهرهای بزرگ تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد بودند. هدف سیاستگذار مسکن از تعیین این نرخ های مجاز برای افزایش اجاره بها کمک به مستاجران در مقابله با شیوع ویروس کرونا بود، اما در واقع این سیاست نه تنها به مستاجران کمک کرد بلکه باعث کاهش عرضه در بازار اجاره و در نهایت متضرر شدن متقاضیان شد. مستاجر – الان تموم شد. با وجود سقف و نرخ های اجباری قیمت گذاری، طبق آمار رسمی، اجاره بهای خانه به طور متوسط ​​بیش از 50 درصد افزایش یافته است که نشان دهنده ناکارآمدی بازار و شکست سیاست های قیمت گذاری نظارتی است.

بررسی میدانی انجام شده توسط دنیای اقتصاد در مورد وضعیت بازار اجاره خانه در دو سال گذشته نشان می دهد که بسیاری از مالکانی که در بازار اجاره حضور دارند و به دلیل محدودیت هایی که برای مالکان ایجاد می شود و لزوم رعایت آنها، اجاره بهای واحدها یا واحدهای خود را پرداخت می کنند. به نرخ های مجاز اجاره پیشنهاد داده اند که آپارتمان های خود را در بازار خانگی مجدد عرضه کنند، حداقل به طور موقت لغو شده و در حال حاضر این واحدها خالی مانده است.

فعالان بازار مسکن به دنیای اقتصاد می‌گویند: با افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و افزایش شدید قیمت‌ها در بازار، اکنون واحدهای مسکونی خالی در اختیار افراد ثروتمندی قرار می‌گیرد که نیاز چندانی به درآمد اجاره ندارند.

در چنین سناریویی کاهش عرضه در بازار اجاره منجر به کمبود واحدهای اجاره‌ای و افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در این بازار شده است. این امر نشان دهنده شکست سیاست مداخله مستقیم دولت در بازار اجاره از طریق قیمت گذاری دستوری است.

تنظیم بازار اجاره؛ راه اشتباه؟

دولت با آگاهی از افزایش قیمت مسکن، وارد عمل شده و بازار اجاره را برای حمایت از مستاجران راه اندازی کرده است و سوال مهمی را مطرح کرده است. آیا با ورود دولت موضوع مستاجر و بازار اجاره به درستی حل می شود یا به سیاست گذاری غلط منجر می شود؟

جزئیات پیشنهاد

این مطالعه نشان می دهد که دولت در حال بررسی بخشی از 10 هزار واحد ساخت خانه در سال در بازار اجاره است. کارشناسان معتقدند این اقدام در سیاست بازار اجاره اشتباه است. افزایش عرضه منازل به بازار اجاره قطعا از اشتعال پذیری این بازار می کاهد، اما در این زمینه دو نکته و دو نکته مهم لازم به ذکر است. اول اینکه در بهترین حالت ساخت این واحدها دو سال طول می کشد، یعنی در بهترین حالت اگر ساخت این واحدها از هم اکنون شروع شود، عرضه این واحدها حداقل زمان برای بازار اجاره است. از 1402. با وضعیت بسیار وخیم بازار اجاره، دولت باید اقدامات فوری و لازم را برای کاهش نوسانات در این بازار انجام دهد.

نکته دوم مربوط به ساخت این واحدها در خارج از کلان شهرها است و نه خود شهرها. از آنجایی که دولت در کلانشهرهایی مانند تهران و سایر شهرهای بزرگ زمینی برای ساخت و ساز ندارد و برای شهرها و حومه های جدید برنامه ریزی می شود، در عمل این ساخت و سازها حتی اگر انجام شود به کاهش سوختگی اجاره کمک می کند. بازار مسکن در کلان شهرها. مخصوصاً پایتخت نیست.

اما علاوه بر تدوین سیاست در بازار اجاره مسکن، راه فوری، کارآمد و موثر برای تنظیم بازار اجاره در سمت مستاجر، اقدام سریع برای عرضه واحدهای مسکونی منجمد و خالی از سکنه از طریق سیاست مالیاتی مناسب به بازار است. این یک سیاست مالیاتی مناسب است که از فردا می تواند تعداد زیادی واحد منجمد و خالی را به بازار اجاره عرضه کند که در صورت اجرا، مالیات سالانه املاک مسکونی اخذ و دریافت می شود. بدین ترتیب با افزایش ریسک انجماد املاک و ایجاد هزینه برای دلالان، واحدهای احتکار شده به بازار مسکن عرضه می شود که به دلیل طولانی شدن پروسه فروش یا عدم تمایل مالک به فروش، قطعا به بازار اجاره عرضه می شود. .

از سوی دیگر، دولت باید سیاست اعمال نرخ های اجباری افزایش اجاره بها را که در دو سال اخیر موثر نبوده و نتوانسته بازار اجاره بها را تنظیم کند لغو کند تا مالکانی که به این سیاست پایبند هستند برای بازگشت استخدام شوند. به بازار.