خاصیت شمال در نقطه جوش

بازار املاک و مستغلات “شمال” احتمالا تنها بخشی از کشور است که حداقل 2.5 سال است که “رشد مستمر” را تجربه کرده است. ماده این رونق اما نه «اصل»، بلکه جریان سریع «مالکیت» با خرید ویلا و زمین است تا تقاضای مصرف‌کننده، نبض معاملات در روستاها و شهرهای خاص و قیمت ملک. منطقه تا “نقطه حل”. یک دهه پیش با فروش یک آپارتمان سنتی در مرکز تهران، امکان خرید حداقل دو ویلا سنتی نوساز در حوزه گردشگری و برند «شمال» فراهم شد. این نسبت اکنون مخدوش شده است (تقریباً یکسان) به طوری که برای چنین انتخابی “تنها امکان خلوص” وجود دارد. «شمال» با تهران مسیر «زمین» را مشخص کرده است و میزان افزایش قیمت «زمین» در مازندران از سال 93 تقریباً مشابه تهران است. ماشین تورم ملکی «شمال» توسط سیاستگذاران با «سیگنال های غلط مالیاتی» روشن شد. علاوه بر این محرک اصلی یعنی «انحراف سرمایه»، چهار محرک مکمل هم این «محرک مدنی» را ایجاد کرده و فضای سبز ایران را به «جنگل سازندگی» تبدیل می کند. در این گزارش با تشریح جزئیات «پاسخ» قیمت مسکن در تهران و همچنین مقایسه ملی قیمت ها، آینده بازار را در دو شرایط بررسی می کند.

بررسی های «اقتصاد جهانی» در مورد روند بلندمدت قیمت ملک در پرطرفدارترین استان شمالی کشور در زمینه سفرهای تفریحی و سرمایه گذاری املاک نشان می دهد که شرایط بازار زمین و ویلا استان در یک جهت حرکت می کند. “نقطه راه حل” از اواخر دهه 90 .. لوکوموتیوها با طراحی اشتباه راه آهن برای تنظیم بازار املاک و مستغلات، تورم املاک شمال (دستگاه افزایش قیمت) را توسط یک “سیاستگذار” روشن و خاموش کردند. و ویلا “شمال” را گرم کرد. قبل از افزایش قیمت مسکن در پایتخت – جهش اخیر که از سال 97 آغاز شد – خبری از پرواز به سمت قیمت ملک “شمال” نبود. اگرچه قیمت ها در این حوزه در سال های اخیر رو به افزایش بوده است، اما رشد آن در درجه اول «متناسب» با سایر نقاط کشور بوده است. در این مدت اما قیمت ملک در شمال با «رشد غیرمعمول و سریع» با دیگر مناطق کشور مواجه است.

تصویری کامل از وضعیت جدید املاک در “شمال”

تحقیقات نشان داده است که رابطه سنتی بین قیمت املاک در کشور و “شمال” اکنون به دلیل “رونق سرمایه گذاری در املاک” در شمال مختل شده است. پایتخت نیز در نیمه نخست امسال در رکود شدیدی قرار داشت، اما در «شمال» وضعیت متفاوت است.

«شمال» – بررسی های آماری و میدانی از بازار ملک در استان مازندران نشان می دهد که در این مدت – از سال 98 تا ابتدای تابستان 1400 – به دلیل فرار سرمایه به زمین و ویلا – میانگین قیمت زمین افزایش یافته است. “پاسخ” 6 برابر خواهد بود و میانگین قیمت خانه نیز 3 برابر افزایش می یابد. این در حالی است که میانگین قیمت زمین در کشور در این مدت تقریبا 4 برابر شده است که بسیار کمتر از نرخ افزایش ارزش ملک است. تهران – پایتخت – افزایش قیمت ملک در 2.5 سال گذشته، بسیار کمتر از “شمال” است. این تفاوت در افزایش قیمت «نتیجه انتخاب اخیر تعداد زیادی از افراد برای اقامت جالب، تاج گذاری موقت و البته تعداد زیادی از افراد برای سرمایه گذاری در املاک در شمال است».

تحت تاثیر “غلبه تورم املاک و مستغلات در شمال بر سایر نقاط کشور”، قیمت مسکن در مقایسه با نسبت 2.5 برابری در سال 1996 – دوره قبل از جهش، اکنون به “شمال” 1.8 رسیده است. قیمت خانه و اشتیاق سرمایه گذاری در املاک – “ایجاد شرایط جدید در بازار املاک شمال”; این بدان معناست که قیمت املاک در شمال نسبت به بلندمدت بالاتر رفته است. در حال حاضر متوسط ​​قیمت هر مترمربع خانه یا ویلا در استان مازندران – این قیمت شامل تمامی واحدهای مسکونی اساسی و ویلا می شود – متری حدود 6.5 میلیون تومان است.

این در حالی است که میانگین ارزش ویلاها و زمین ها (از لحاظ سرمایه گذاری) در مناطق گردشگری و پردرآمد نیز رقم دیگری است که تقریباً دو برابر آمار رسمی استانی است. در برخی از نقاط «شمال» که پرترددترین منطقه گردشگری منطقه محسوب می شود، 4 تا 5 میلیارد تومان وجود دارد که تقریباً شبیه «آپارتمان های نوساز سنتی در وسط بالای پایتخت (زیر 100مربع) است. متر)”. زیربنای این ویلاها بین 150 تا 200 متر مربع و زمین آنها تقریباً 300 متر مربع است. قیمت این گونه ویلاها و نسبت آپارتمان ها در اوایل دهه 90 حدود یک سوم بود. بنابراین وضعیت فعلی حاکی از آن است که در این نوسان (اخیر) دارایی ها، «شمال» به رقیب «سرمایه» تبدیل شده است.

براساس سند دیگر مقایسه قیمت ملک در تهران و شمال، از سال 93 (قبل از افزایش قیمت مسکن در تهران) نرخ رشد زمین مسکونی در پایتخت و استان مازندران یکسان بوده است. قیمت زمین در هر دو مکان 10.5 برابر افزایش یافته است. با این حال، وضعیت می تواند “شکننده” باشد زیرا آینده “بازیگر بازار املاک خارجی” احتمالاً بازی را برای حداقل دو سال در بازار املاک شمال مختل خواهد کرد.

متهم در «پرواز املاک شمال»

جهش قیمت دارایی ها در «شمال» ناشی از «فرار سرمایه» در این بازار است که متهم به چنین انحرافاتی در سرمایه گذاری، «سیاستگذار» و «سیاست غلط» آن شده است. شکی نیست که جامعه و بازارهای مختلف «انتظارات تورمی» و حرکت (برعکس) سرمایه به سمت بازارهای سفته‌بازی و دارایی ایجاد کرده‌اند – که نتیجه آن کاهش سرمایه‌گذاری مولد در طول سال‌هاست. اما در این میان، دو حرکت استراتژیک، در عمل، “حمایت از سرمایه گذاری های مختلف” و “چراغ سبز برای حرکت به سمت شمال در راه آهن مالاکا” را نشان داده است. سیاستگذار می توانست با ابزار تیز مالیاتی «بازار املاک شمال» را از «حیاط خلوت جریان غیرمصرفی» بیرون بکشد، اما این کار را نکرد.

به جای این سیاست مناسب – ابزار سالانه مالیات بر دارایی – سیاست تشویقی شرط بندی املاک اتخاذ شد تا با عبور از «سری معافیت ها و استثنائات قانون مالیات بر خانه های سفید»، خریداران اصلی زمین و ویلا باشند. و دهکده های توریستی و همچنین شهرهای کوچک “شمال” “امتیازهایی را به دست آوردند تا معاملات املاک در این مناطق نسبت به سال گذشته داغ تر شود.” در ماده ای در قانون مالیات بر خانه های خالی آمده است که «شهرهای با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر و همچنین کل روستاها از مالیات بر خانه های خالی معاف هستند». کسانی که در «روستاهای گردشگری و جذاب شمال و شهرهای کوچک استان مازندران و البته سایر مناطق شمالی» زمین و ویلا خریداری کرده اند، این امتیاز عجیب را به دست آورده اند.

اگرچه این سیاست حداقل دو سال پس از «قصد اجرا» همان قانون سفید مالیاتی، به دلیل «ناکارآمدی نسبت به مالیات اصلی» هنوز اجرا نشده است، اما شناسایی و انتشار متن آن منجر به «افزایش قیمت» شد. » و «سرمایه گذاری بیشتر» در دارایی های منطقه آزاد مالیات بر دارایی به این شکل ظهور کرده است. با خطای مالیاتی در بازار ملک، سیاستگذار راه را برای این فرار قیمت هموار کرده است. بخشی دیگر از آمارهای رسمی مربوط به نبض قیمت ملک در «شمال» حاکی از آن است که در بهار امسال میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به بهار سال گذشته در استان مازندران 70 درصد افزایش داشته است. میانگین قیمت مسکن و آپارتمان 122 درصد افزایش یافت. تورم مسکن در «شمال» بیشتر از تهران در سال 1378 بود. 100% در مقابل 80 درصد افزایش قیمت زمین در تهران بسیار بیشتر از افزایش قیمت مسکن است. بهار امسال متوسط ​​قیمت زمین در استان مازندران 150 درصد افزایش یافت. برای مناطق مسکونی در تهران نرخ رشد 80 درصد است.

4 محرک مکمل در مورد “رونق شمال”

چهار محرک دیگر علاوه بر اینکه سوخت اصلی «رونق سرمایه‌گذاری مسکن در برخی نقاط شمال کشور» بوده، طی دو سال گذشته نقش بسزایی در ارسال بخش قابل توجهی از سرمایه به این بازار داشته است. انباشت سرمایه در بازار مسکن «شمال» دو اثر مخرب بر اقتصاد کشور و اقتصاد مسکن دارد.

از یک سو، این تغییر سرمایه، بخش‌های تولیدی را از فرصت جذب سرمایه برای رشد واقعی اقتصادی محروم کرده است. از سوی دیگر، افزایش و افزایش قیمت ملک در «شمال» به دلیل رابطه قیمتی استان‌ها و تأثیر آن بر یکدیگر، فضایی را برای افزایش قیمت‌ها در سایر مناطق ایجاد کرده است که تأثیر منفی «محرومیت مصرف‌کنندگان از تقاضا برای خرید.” “مسکن مقرون به صرفه است.” با توجه به این وضعیت، «جنگل ساخت‌وساز» ناشی از ازدحام سال‌ها در پایتخت، فروش پروانه‌های غیرقانونی ساختمانی و استفاده از زمین‌های سبز اکنون به منطقه «شمال» هم سرایت کرده است. البته در سال های اخیر همین «جنگل سازندگی» در روستاهای اطراف شهرهای بزرگ و حتی جزیره کیش رشد کرده است.

«بحران اقلیمی باعث تغییر محل سکونت برخی استان‌ها در سال‌های اخیر»، «خرید موقت خانه و ویلا در دوره کرونا»، «توسعه مناطق شمالی با احداث آزادراه تهران-شمال» و «کم بودن سطح ملک» شده است. فروشندگان” “رونق املاک شمال” و محرک های مکمل در مورد “افزایش شدید قیمت ها” وجود دارد.

آینده املاک و مستغلات “شمال” در دو موقعیت

اکنون که گذشته و حال بازار املاک «شمال» مشخص شده است، این سوال پیش می آید که «آینده این بازار» چه خواهد بود؟

پاسخ های تقریبی را می توان در دو موقعیت داد. یک وضعیت مربوط به «وضعیت هنرمندان در بازار املاک تهران» و دیگری مربوط به «متغیرهای مؤثر بر رفتار در بازار املاک شمال» است. در حالت اول، اگر عوامل تأثیرگذار مانند «مذاکرات نهایی»، «موتور انتظارات تورمی» را خاموش یا خاموش می‌کردند، «افزایش قیمت مسکن در پایتخت» خنثی می‌شد و به عبارت ساده، حباب قیمت‌ها خنثی می‌شد. خالی شده در نیمه اول سال جاری، آرامش نسبی در موتور انتظارات تورمی، قیمت اسمی مسکن در تهران را برای چند ماه کاهش داد و «تورم مسکن از تورم نرمال عقب افتاد، یعنی قیمت واقعی مسکن کاهش یافت». به عبارتی بازار مسکن تهران در نیمه اول سال 1400 با سه سال گذشته کاملا متفاوت بود و این تفاوت در «عدم جهش قیمت» خلاصه شد. اول، می تواند بر “بازار املاک و مستغلات شمال” تأثیر بگذارد. و کاهش تقاضای سرمایه برای خرید زمین و ویلا که از تورم ملک در منطقه جلوگیری می کند. اما سناریوی دیگری حاکی از آن است که «بعید است مالکان در شمال به فروشنده تبدیل شوند، حتی اگر قیمت مسکن در تهران کاهش یابد و انتظارات تورمی برآورده شود، زیرا این امر به محرک های آتی برای افزایش قیمت در منطقه بستگی دارد. در این صورت ممکن است «سرمایه ورودی به بازار املاک شمال» کاهش یابد اما «خروجی» نه. بخشی از زمین های شمال توسط ایرانیان مقیم خارج از کشور خریداری شده است. این گروه باید دید بلندمدتی به این بازار داشته باشد.

راه برای اولین بار توجه به وضعیت چیست؟

قطعا وضعیت اول در سمت اقتصاد کشور و بازار مسکن است. اما چگونه می‌توانیم «احتمال تجربه موقعیت دوم را که جایگزینی بالقوه برای موقعیت اول در وضعیت فعلی است کاهش دهیم»؟

راهش این است که «بازی مالکان شمالی را با ابزار اصلی مالیات به هم بزنیم». تصمیم فوری این استراتژیست – که دائماً از نگرانی “کاهش قیمت خانه در سمت خانه اولی” صحبت می کند – می تواند زمین و ویلاهای شمال نقطه جوش را مانند “آب روی آتش” بازگرداند. این تصمیم می تواند “فردا اعلام شود که ملک مشمول مالیات سالانه خواهد شد”. مالیات سالانه ابزاری جهانی برای تنظیم بازار مسکن است که مالکان نیم تا 1.5 درصد ارزش روزانه ملک، «هزینه های چند آپارتمان، خانه های خالی، خالی، انجماد و خانه های تعطیلات» را می پردازند. جایی مثل شمال.»، از «صفر» فعلی به «واقعی» تعدیل می‌شود و این «معیار شمال» را پایان می‌دهد و قیمت‌ها را در این منطقه و در نتیجه کل بازار ملک را کاهش می‌دهد.